深度研究丨房企重组进入深水区，回归正常经营仍需依赖市场

　　2025年开年，房企在债务重组及企业重整自救方面不断有新消息传来，包括碧桂园，融创、龙光、远洋等房企均有所进展。

　　其中融创境内债二次重组成功，远洋境外债重组获两地法院批准，金科股份重整工作也在持续推进，有望成为千亿房企重整第一股。

　　从香港和内地的法律来看，企业在债务危机情况下的应对措施主要可以分为债务重组和破产清算偿还债务两种。据不完全统计，截至2025年2月底，共有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展。

　　从大多数房企的重组方案来看，无外乎债务期限展期、债转股、资产清偿、现金兑付等等。

　　2024年四季度至今，从中央到地方，一系列利好政策密集出台，为房地产市场注入了强心剂，也让房企和债权人看到了行业的更多希望，有利于债务重组的推动和行业健康稳定发展。

　　据不完全统计，截至2025年2月底，共有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展。

　　在债务重组方面共有39家房企披露了重组情况，其中13家完成了全部或部分的债务重组，宝龙和正荣2家企业重组协议失效，金辉则偿清了所有逾期债务。

　　在破产重整方面，42家H股上市的内房企中有25家收到过清盘呈请，6家房企的清盘呈请被香港高等法院颁令撤回。16家A股上市或未上市的房企中，3家主动申请了破产重整，2家被债权人申请破产重整。

　　具体来看，2025年以来不少房企的境外债重组迎来重大进展：2月19日，远洋集团境外债务重组香港协议安排获香港法院批准并已生效，再加上此前企业的英国重组计划已经于2月5日获英国法院批准，境外债的重组已经全部获批；2月12日，龙光宣布约76.4%的同意债权人已加入整体CSA（整体债权人支持协议），意味着龙光境外债务重组基本已取得成功；此外时代中国、富力、弘阳和世茂都披露了债权人参与债务重组计划的情况，碧桂园则提出了116亿美元境外债务的重组提案。

　　从境内债务重组进展来看，据不完全统计，2022年以来华晨地产、、协信远创、金科股份、财信地产和宋都等房企或被动或主动向地方法院递交了破产重整的申请。华晨地产、新华联已经成功完成重整，而金科股份、协信远创重整仍在进行中，财信地产刚提交重整申请。

　　从大多数房企的重组方案来看，无外乎债务期限展期、债转股、资产清偿、现金兑付等等。由于大多数出险企业现金流十分紧张，同时资产价值缩水或者已被抵押质押，能够用于抵债的优质资产不多，债转股成为了大多数房企重组的标配。

　　如花样年将13亿美元的总计息及债务性质负债股权化。债转股完成后，预期控股股东将控制公司股权总额约40%，现有债务工具持有人将合共持有公司股权总额约45.2%；远洋集团发行强制可转换债券及永续权益总额的强制可转换债券。初始发行金额估计约为40.18亿美元，最多可转换73.97亿股。

　　需要注意的是，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5286亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。

　　与此同时，2025年第一季度，房企融资仍然呈现收缩态势。第一季度融资规模达732亿，同比下降27%，为各季度中融资规模最低。

　　可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

　　若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

　　从目前各方表态来看，2025年的工作重点将围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面。其中，专项债收储工作能够直接作用于企业面，有效缓解房企资金链紧张，有着提高资源配置效率的积极意义。

　　2025年2月，广东省包括珠海、惠州、中山等7个城市披露了2025年的首批专项债闲置土地收储清单，这也是地方政府首次大规模披露收储土地情况。这不仅有助于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，也为相关出险房企的资金状况改善提供了有力支持。

　　在这一系列的政策利好下，让房企和债权人看到了行业的更多希望，有利于债务重组的推动和行业健康稳定发展。

　　对房企而言，不管是展期还是消债，都只是减轻财务压力，若要真正回到正常经营轨道，仍需通过市场的检验。

　　从2025年的化债趋势来看，不少房企的债务重组都迎来了关键性进展，然而也有部分房企，仍在苦苦挣扎或已折戟沉沙，由此可见，债务重组并非一蹴而就，其中仍存在诸多挑战。

　　在重组过程中，房企需要充分考虑债权人的利益，确保重组方案得到债权人的支持。

　　同时，也要合理规划债务结构，避免过度依赖某一种重组方式，降低未来的财务风险。